住宅ローン繰上げ返済か？それとも投資か？2025年の“負けない”判断基準

「金利が上がってるってニュースで見たけど、うちも繰上げ返済したほうがいい？」 35歳・持ち家・2児の父カツくんは、最近やたらとSNSでも「住宅ローン返す派」と「投資派」の議論を目にします。
2025年の金利上昇局面では、この判断が家計に与える影響がこれまで以上に大きくなります。

実はこのテーマ、“金利差×税制×流動性”の三角比較で答えが変わるんです。今日は数字を交えて、あなたのケースに近い「負けない」判断基準を作っていきます。

💬カツくんのひとこと：「俺も昔、ボーナス全部繰上げに突っ込んで後悔したんだよなぁ…」

金利が0.5%上がると家計はこう変わる

まずはインパクトの把握から。例えば、3,000万円を残り25年で借りていて、金利が0.5%上昇した場合、支払総額はどうなるでしょうか。

0.5%でも25年スパンだと200万円以上の負担増。
しかも固定金利への切替や借換えの選択肢も限られるため、「繰上げ返済で金利負担を下げる」か、「投資で上回るリターンを狙う」かの比較が重要になります。

💬カツくんのひとこと：「200万円って…家族旅行10回分やん！」

迷ったら次の3スコアで比較します。

例）金利1.5%、投資期待利回り3.5%、住宅ローン控除残3年、手元資金100万円の場合

この例では投資優位ですが、金利が高くなるほど繰上げの得点が上がります。

繰上げ返済の上限目安は「金利差が1%以上」かつ「控除終了後」。逆に、金利差が小さい場合は、繰上げよりNISA・iDeCo・特定口座で運用したほうが総資産は増えやすいです。

（※図は「金利差×税制×流動性」を軸に、各家庭の最適ゾーンを色分けしたチャート）

住宅ローン控除年末ローン残高の0.7%（2024年基準）を所得税・住民税から控除できる制度。繰上げ返済予定より早く元金を返済し、総支払額を減らす方法。期間短縮型と返済額軽減型がある。 NISA一定額まで投資益が非課税になる制度。2024年から新NISAで非課税枠が拡大。

2025年の金利上昇局面では、「繰上げ返済か投資か」の正解は家庭によって違います。 金利差×税制×流動性の3つを数値化すれば、感情ではなくデータで判断できます。

💬カツくんの一言：「結局、うちは半分繰上げ、半分NISAが一番しっくりきた！」

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